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www.sb688.com办公室关于印发高安市物业管理实施细则的通知
日期:2018年7月20日  作者:  字体:[] [] []
 

 

高府办发〔201856

 

 

www.sb688.com办公室

关于印发高安市物业管理实施细则的通知

 

各乡镇人民政府、街道办事处,相城垦殖场,市政府各部门:

经市政府同意,现将《高安市物业管理实施细则》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

 

                      

                       www.sb688.com办公室

                      2018720  

 

(此件主动公开)

 

高安市物业管理实施细则

 

第一章  总则

    第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和居住环境,促进全市物业管理健康发展,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部165号令)等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本细则。

第二条 本细则适用于全市范围内的物业管理活动及其监督管理。

第三条 本细则所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 本细则所称物业服务企业,是指依法成立、具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

第五条 物业管理实行业主自治管理和物业服务企业有偿管理服务相结合的原则,并应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

第六条 高安市房地产管理局(以下简称市房管局)负责全市物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)业主大会和业主委员会的业务指导;

(二)物业服务企业服务质量的监督管理,物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;

(三)物业专项维修资金和物业质量保修金的交存、使用的监督管理;

(四)受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉;

(五)物业使用和维护的监督管理;

(六)其他监督管理职责。

市房管局履行物业管理活动监督管理职能所发生的费用,在建设单位缴存的物业质量保修金和业主或管理单位缴存的物业专项维修资金利息差额中列支,且应建立专帐,并接受审计等部门的监督检查。

第七条 城管、发改(物价)、环保、城建、公安、气象、人防、市场监管、民政等部门及供水、供电、供气等企业应当按照各自的职责,依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

第八条  物业所在乡镇(街道、垦殖场)应建立本辖区物业管理工作制度,会同市房管局具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会,并监督业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。

居(村)委会应协助乡镇(街道、垦殖场)依法开展物业管理的相关工作。

物业服务企业应配合乡镇(街道、垦殖场)开展物业管理的相关工作。拒不配合的,乡镇(街道、垦殖场)应当提请市房管局依法处理。

第九条 物业管理行业协会应依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。  

第十条 无物业服务企业入驻且未实行物业管理的老旧住宅小区及城中村、居民集中居住小区,乡镇(街道、垦殖场)是所在辖区域内小区管理工作的责任主体,具体负责本辖区的物业管理工作,配套设施不齐全、环境质量较差的小区由所在乡镇(街道、垦殖场)区分情况采取措施进行整治改造,做好无物业管理小区的管理工作,加强引导无物业服务小区开展业主自治。逐步引入物业管理。

第二章  业主、业主大会和业主委员会

第十一条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议:

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住,经业主本人书面授权,享有前款规定的业主权利。

第十二条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)遵守国家和本省有关房屋装饰装修的规定;

(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(六)按时交纳物业服务费用;

(七)法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十三条 业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业所在乡镇(街道、垦殖场)应会同市房管局指导本辖区的物业管理区域成立业主大会,并选举产生业主委员会。

业主人数较少且经业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十四条 一个物业区域内业主入住率达到50%以上的,建设单位应当向物业所在乡镇(街道、垦殖场)提出召开首次业主大会会议的书面报告,并按要求提供相关资料。

建设单位未及时报告或已撒离未成立业主大会的住宅小区,可以由十名以上的业主联名向物业所在乡镇(街道、垦殖场)提出召开首次业主大会会议的书面要求。

第十五条 物业所在乡镇(街道、垦殖场)在接到建设单位书面报告或业主书面要求后的六十天内,会同市房管局组建业主大会筹备组。筹备组应自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。

筹备组由业主、建设单位代表,物业所在乡镇(街道、垦殖场)、市房管局、居(村)委会代表组成。筹备组人数为单数,其中业主代表至少应占人数的二分之一。筹备组组长由乡镇(街道、垦殖场)代表担任。

筹备组中的业主代表,由物业所在街道办事处(乡镇人民政府)或其授权居(村)委会组织业主推荐产生。

    建设单位自首次业主大会会议筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积等资料,并承担筹备组及召开首次业主大会会议所需经费。

第十六条 筹备组应履行下列职责:

(一)确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

(四)确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会成员候选人产生办法,提出业主委员会成员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举办法;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

    前款内容应于首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应记录并作出答复。

筹备组应自成立之日起九十日内,组织召开首次业主大会会议。

筹备组履行职责的期限,到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

第十七条 业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

(七)依法决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)依法决定改变共有部分的用途;

(九)决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

(十)法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的事项。

第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面公告征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内占人数过半以上的业主参加。

第十九条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

第二十条 业主委员会负责执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督专项维修资金的使用;

(五)督促业主按时交纳物业服务费用;

(六)监督管理规约的实施;

(七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第二十一条 业主委员会成员由三至九人单数组成,即:500户以下三人(主任1人,执行秘书1人,委员1人),500户至1000户以下五人(主任1人、副主任兼执行秘书1人、委员3人),1000户至2000户以下七人(主任1人、副主任兼执行秘书1人、副主任1人、委员4人),2000户以上九人(主任1人、副主任2人、执行秘书1人、委员5人)。业主委员会成员的每届任期为3至5年,具体由业主大会议事规则确定。

业主委员会应自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会成员中推选出主任、副主任,并确定执行秘书。

第二十二条 业主委员会成员应是物业管理区域内的业主,并符合以下条件:

(一)具有完全民事能力,年龄不超过65周岁(截止至选举日);

(二)遵守有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公道正派,廉洁自律;

(五)具有一定的组织能力和文化水平。

第二十三条 业主委员会应自选举产生之日起三十日内,持下列资料向市房管局、乡镇(街道、垦殖场)备案:

(一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主大会决定的其他事项。

业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应自变更之日起三十日内书面报告原备案单位。

第二十四条 业主大会、业主委员会应履行职责,不得作出与物业无关的决定,不得从事与物业无关的活动,

业主委员会作出的决定违反法律、法规的,市房管局或者物业所在乡镇(街道、垦殖场)有权责令其限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

第二十五条 业主委员会成员有下列情形之一的,由业主委员会三分之一以上成员或者20%以上业主提议,由业主大会或业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其成员资格:

(一)以书面申请向业主大会提出辞职请求的;

(二)不履行成员职责的;

(三)利用成员资格谋取私利的;

(四)违法搭建建筑物、拒付物业服务费用以及其他违反管理规约和侵害其他业主合法权益行为的;

(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

第三章  前期物业管理

第二十六条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应签订书面的前期物业服务合同。

    住宅物业的建设单位应通过招投标的方式选聘具有相应条件的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个的,经市房管局批准,可以采用协议方式选聘具有相应条件的物业服务企业。

第二十七条 建设单位应邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业服务有关的建议。

建设单位组织项目工程验收和分户验收时,要通知前期物业服务企业参与。

第二十八条 建设单位出售新建房屋之前,要制定临时管理规约,并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时,应对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认,并受其约束。

建设单位制定的临时管理规约,不得损害购房人的合法权益。

建设单位、物业服务企业自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内,向市房管局备案。

第二十九条 建设单位应按照物业总建筑面积千分之二的标准,在物业管理区域内配置物业管理用房,最低不少于120;其中,业主委员会办公用房最低不少于20。物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。

市城建部门在核发建设工程规划许可证时,应在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。物业管理用房应为地面以上的便于物业管理服务的独立成套装修房屋,具备通风、采光条件和水、电使用功能,物业管理用房的位置和面积,建设单位应在房屋预售时予以公布。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主,无偿专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。核发房屋预售许可证和办理不动产权属初始登记时,在房地产登记簿中注明物业管理用房面积和房号以及物业的其他共有部分,但不颁发产权证书。业主有权查询。

物业管理用房不得擅自变更位置,也不得分割、租赁、转让和抵押。

第三十条 新建房屋符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

(一)建设工程竣工验收合格,取得城建、城管、消防、环保、人防、气象等部门出具的认可或者准许使用文件,并经市房管局备案;

(二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视、垃圾中转站等设施设备按照规划设计要求建成且达到国家、本省有关建设标准,供水、供电、供气已安装独立到户计量表具;

(三)按照规划设计要求视频监控装置、生活购物场所、幼儿园、医疗卫生、文化体育、环卫(垃圾中转站)、社区服务等公共服务设施已建成;

(四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成,满足使用功能要求,并经有关部门验收合格;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续,需要进行检测的,还应由具备相应资质的检测机构检测合格;

(六)消防车通道、消防登高场地、人防工程已设置显著标志;

(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(八)法律、法规规定的其他条件。

第三十一条 在办理物业承接验收手续时,建设单位要向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十二条 物业服务企业承接物业管理项目时,要对物业共用部位、共用设施设备进行查验并记录,发现问题应书面告知建设单位,并向市房管局、物业所在乡镇(街道、垦殖场)报告有关情况,建设单位应及时整修并组织物业服务企业复验。

第三十三条 建设单位在房屋交付时,应向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书,并按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任,在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。

物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第三十四条 实行物业质量保修金制度。

建设单位在办理物业竣工验收合格时,应按物业建筑安装总造价无电梯的多层1.5%、带电梯的多层及高层2%的比例向市房管局设立的物业质量保修金专门账户交存物业质量保修金

市房管局应根据本地情况,合理确定、公布每平方建筑面积应交存的物业质量保修金数额,暂定为:无电梯的多层25元/平方米、带电梯的多层及高层35元/平方米。

物业质量保修金专门账户以物业管理区域为单位设立专户。建设单位在办理权属初始登记时,要提供专户银行出具的物业质量保修金全额交存证明。

保障性租赁房,由开发单位交存;小区式折迁安置房,由承建商交存。

第三十五条 物业质量保修金保证的保修责任期限,自建设单位将物业交付业主之日起计算。保修责任期满后,根据建设单位的申请视情予以退还。物业质量保修金退还后,建设单位还要依法、依约继续履行相应的质量责任。

第三十六条 物业保修期限内物业出现质量问题的,建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后,应在24小时内派人到现场核查情况,情况属实的应在72小时内予以维修。

第三十七条 物业保修期限内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经市房管局委托的建筑工程质量检测机构鉴定后,属于保修责任范围内建筑工程质量问题的,由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修,其费用从物业质量保修金中列支。

市房管局应在物业质量保修金动用后三日内书面通知建设单位,建设单位自收到书面通知之日起十五日内足额补存。

建设单位对维修责任承担有异议的,可以依法提起民事诉讼或者依法申请仲裁。

第三十八条 建设单位交存的物业保修金,自存入专户之日起,按中国人民银行同期活期存款利率计息。

第三十九条 质量保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下,可用于购买一级市场国债或转为银行定期存款,实现增值保值,不得挪作他用。保修金管理费用纳入部门预算管理,在保修金的增值收益中列支,并与保修金分账核算。

第四十条 物业保修期间,建设单位因破产、解散、被撤销等原因注销的,市房管局应当将物业质量保修金本息余额提存。

第四十一条 符合下列条件之一的,保修责任期满后物业质量保修金本息余额退还建设单位:

(一)未出现属于保修范围内的物业质量问题;

(二)出现物业质量问题,但建设单位已按照相关规定进行维修并经验收合格,或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务;

(三)出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议,但建设单位已按照人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。

第四十二条 物业保修期间建设单位已经注销的,保修责任期满后其交存的物业质量保修金本息余额依法列入清算财产。

第四十三条 物业保修责任期满三十日前,市房管局应当将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内公示。

市房管局应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位,公布该物业管理区域物业质量保修金的交存、使用情况,接受业主和建设单位的监督。

第四章  物业管理服务

第四十四条 物业服务企业应按照国家规定承接物业服务业务。物业服务企业相关证书不得转让、出租、转借。

异地注册的物业服务企业到本市承接物业管理服务项目的,应先到市房管局备案后,方可开展相关工作。

市房管局应加强物业管理专业人才队伍建设,建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。

第四十五条 业主委员会应与选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。

物业服务企业自签订物业服务合同之日起十日内,到市房管局备案。

第四十六条 物业服务合同应包括下列事项:

(一)物业管理区域的范围及基本情况;

(二)物业服务合同期限;

(三)物业服务质量标准;

(四)物业服务费用的收取标准和方式等;

(五)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

(六)环境卫生清扫保洁和公共绿化及其设施的养护、管理;

(七)对外来人员和车辆登记,定期巡逻,管理视频监控装置,协助维护小区秩序、安全防范事项;

(八)车辆的停放管理;

(九)物业维修、养护、更新、改造费用的管理;

(十)物业服务、财务档案和物业档案的保管;

(十一)物业服务合同终止、解除条件;

(十二)双方约定的其他物业管理事项;

(十三)违约责任。

第四十七条 物业服务企业应履行下列义务:

(一)以服务业主为宗旨,提高服务质量和水平;

(二)按照物业服务合同,协助安全防范,搞好卫生保洁、绿化养护、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务;

(三)接受业主委员会和业主的监督;

(四)协助有关部门提供社区服务,开展社区文体活动;

(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告;

(六)为业主提供水、电、气维修等便民有偿服务;

(七)协助调解业主间的物业纠纷;

(八)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

第四十八条 物业服务企业可以根据物业服务合同的约定,聘请专业经营者承担特种设备的维修养护、检测,清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务可采用分项外包制,但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托他人。

第四十九条 物业服务企业应按照物业所在乡镇(街道、垦殖场)社会治安综合治理的有关规定,协助做好物业管理区域内的安全防范工作,制定安全防范应急预案,对突发性事件应采取应急措施,及时报告有关主管部门和相关单位,并协助做好救助工作。

物业服务企业从业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害公民的合法权益。

物业服务企业对进出物业管理区域的外来人员和车辆进行登记,并定时对物业管理区域进行巡逻。对物业管理区域内安装的视频监控装置,物业服务企业应派人监视,并按有关规定保存相关数据。小区内的监控设施,物业服务企业应适时维护,确保其正常运行。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应依法承担相应的法律责任。

第五十条 物业服务企业应建立和保存下列档案和资料,供业主委员会查验:

(一)共有部分经营管理档案;

(二)监控系统、电梯、消防、水泵、防雷装置、电子防盗门等共用设施设备和人防工程防护设施的档案及其运行、维修、养护、检测记录;

(三)水箱清洗记录及水质检测报告;

(四)房屋装饰装修管理资料;

(五)业主清册;

(六)物业服务企业或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、垃圾清运、通信、有线电视覆盖等书面协议;

(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

第五十一条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。保障房物业服务收费实行政府指导价,政府指导价每三年由市发改(物价)会同市房管局核调一次。其他类物业的物业服务收费实行市场调节价。

物业服务企业应将物业管理服务收费项目和标准,在物业管理区域内的显著位置予以公示。

第五十二条 已交付业主的房屋,物业服务费用由业主承担。未交付业主的房屋,物业服务费用由建设单位承担。

第五十三条 业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

业主房屋所有权发生转移时,需经所辖社区审核并与物业服务企业清结物业服务费。

电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的,物业服务企业应按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊,并定期公布。

无正当理由拒交物业服务费的,物业服务企业可依据小区管理规约的规定,提请房屋权属登记等有关部门及业主所在单位予以协助催收,也可向人民法院申请启用简易程序催收或直接提起诉讼。有关部门及业主所在单位应积极配合,法院应依法高效办理。

第五十四条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等企业应向最终用户提供装表到户、收费到户的服务。

物业管理区域内园林绿化用水、公共照明及居民住宅楼内电梯、楼道照明、公共车库(停车场)、二次供水、电子对讲门等直接服务于居民生活的附属设施用电,执行居民生活用水、用电价格;楼外附属设施经营性用水、用电按其实际用水、用电性质执行相应类别价格。

第五十五条 物业服务合同期限届满的三个月前,业主委员会应就是否续聘或者另聘物业服务企业征集业主意见并作出决定,且应书面告知物业服务企业。若决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业应在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

物业服务企业在物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应提前三个月书面告知业主委员会。物业服务合同终止前,物业服务企业不得擅自停止服务。

第五十六条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会交还下列资料和财物:

(一)按规定应移交的资料;

(二)物业管理用房;

(三)物业服务期间业主出资配置的固定设施设备;

新老物业服务企业应按规定及时办理好接交手续。

第五十七条 建立物业服务企业履约保证金制度。市房管局应根据相关规定加强对物业服务企业的监督管理,对其服务质量进行监督检查,物业服务企业签订物业服务合同后,在签订合同15日内,按合同约定的物业服务费用年度总额5%交纳物业履约保证金,由房管部门专户管理,存储期限与合同履行期限一致,拒不交纳保证金的不可承接项目,并记入信用档案,促进物业服务企业提高服务水平。

第五十八条 市房管局应建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,原则上应自受理之日起十个工作日内调查、处理,最多不超过十五个工作日,并答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,应及时转交有关部门或者单位,并告知投诉人。

第五十九条 市人民政府成立物业管理综合协调机制,原则上每年度举行一次会议。

物业管理综合协调机制由市人民政府办公室牵头,房管、物业所在乡镇(街道、垦殖场)、城建、城管、环保、公安等相关部门及居(村)委会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表参加。

物业管理综合协调机制主要协调解决下列事项:

(一)业主委员会未依法履行职责;

(二)业主委员会换届过程中出现的重大问题;

(三)物业服务合同履行过程中出现的重大问题;

(四)物业服务企业在变更交接过程中出现的重大问题;

(五)其他需要协调解决的重大事项。

第六十条 明确相关部门职责:

1、房管部门:负责同级物业管理工作的指导、监督和管理;负责拟定物业管理发展规划,发展目标及工作思路,制定相关配套政策;对物业服务企业的服务标准、内容、质量进行检查考核;制定前期物业服务等级标准;负责物业服务企业服务及信用等级管理。

2、城建:负责审查住宅小区公共服务设施规划,并督促建设单位按照规划设计要求,建成生活购物、医疗卫生、文化体育、环卫、物业管理、社区服务及幼儿园等公共服务设施;在核发建设工程规划许可证时,明确物业管理用房的具体位置和面积负责住宅小区房屋竣工验收工作;调查、处理房屋质量投诉;依法依规查处未按建筑技术规范施工而造成的房屋工程质量问题;小区违法建设行为、业主违规装修和建筑施工企业在房屋保修期内不按约定履行房屋维修义务等行为的监督管理。

3、城管部门:负责小区内公共道路、园林工程、雨污水对接市政公用管网、生活垃圾收集及处置设施的验收,以及对接市政公用管网的审批;监督住宅小区垃圾及时运转;根据物业服务企业或业主的投诉,依法查处小区内违反市政、绿化、乱设墙体(户外)广告、养畜养禽、毁绿种菜等行为。

4、财政部门:负责制定老旧小区改造的相关财政支持政策。

5、公安(交警、消防)部门:负责加大安全防范和管理力度,规范物业管理区域周边停车秩序,督促物业服务企业做好治安协助工作,依法查处在物业管理区域内堆放易燃易爆炸、剧毒物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、车辆堵门、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)、僵尸车等行为采取强制措施,予以拖离;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导;

6、发改(物价):会同房管部门共同制定保障房物业服务收费指导价格标准,对物业服务活动中的各项收费进行管理和检查;受理物业服务收费投诉,依法依规查处违反规定的收费行为。

7.市场和质量监管部门:负责物业服务企业的注册登记,对擅自将住宅小区居住用房改变为非居住用房从事不合适使用住宅开展经营活动的市场主体,不予核准登记;负责依法查处物业管理区域内无照经营和违法广告行为;负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察。督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检查、维护保养;监督作业人员持证上岗;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理我要管理区域内的特种设备事故。

8.气象部门:负责管理区域内防雷装置安全监察;督促使用单位做好防雷装置的定期检测;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理我要管理区域内的防雷装置意见气象特种设备事故。

9.人防部门:负责对管理区域内的人民防空工程维护管理和使用情况进行督查检查,配合相关部门查处擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程及改变人防工程主体结构等违法违规行为。

10.环保部门:负责物业管理区域环境保护方面的监督管理;对损害环境(如噪声、油烟、废气等)、违反环保法律法规的行为进行查处。

11、市综治办:负责新建小区视频监控系统、门禁系统等安全防范的设计审查、安装验收工作;重大纠纷协调和查处。

12、民政部门:负责指导乡镇政府、街道办事处成立社区居民委员会,完善居民自治,协调社区居民委员会与业主委员会、物业服务企业的关系。

13、法院:负责指导区域内的物业服务纠纷快速处理工作,调解重大、疑难物业服务纠纷案件。

第五章 物业的使用和维护

第六十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

业主、物业使用人和物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主的共同利益。

第六十二条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告及停车场从事租赁等的,应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。

经营所得扣除成本后的收益原则上由小区业主和受聘的物业服务企业七三分享,业主部分由业主委员会负责管理,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。业主委员会应当将收益和使用情况每年公示一次。

第六十三条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库,应首先满足本物业管理区域业主的需要。

第六十四条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应确保消防通道和道路畅通。业主大会决定收取车辆停放费用的,其收益扣除物业服务成本后原则上由小区业主和受聘的物业服务企业七三分享,业主部分由业主委员会负责管理,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第六十五条 物业管理区域内根据规划建设的人防工程,依照有关法律、法规的规定使用和管理。

第六十六条 业主、物业使用人装饰装修房屋应遵守国家和本省规定以及管理规约,禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(二)违法搭建建筑物、构筑物;

(三)将房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(四)破坏或者擅自改变房屋外观;

(五)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;

(六)擅自改变暗埋水、电、燃气管线等;

(七)挪用、损坏或者擅自拆除消防器材、设施;

(八)有损物业整洁、美观;

(九)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第六十七条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应事先告知业主委员会和物业服务企业。业主委员会和物业服务企业应将装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主、物业使用人。

第六十八条 业主、物业使用人应合理、正当地使用物业,禁止下列行为:

(一)违反法律、法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

(二)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;

(三)排放有毒、有害物质;

(四)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居通风、采光;

(五)乱设摊点,乱倒垃圾,堆放杂物,高空抛物;

(六)违反规定饲养动物,影响物业管理区域的卫生和业主正常生活;

(七)占用消防车通道,妨碍消防车通行;

(八)占用公共场所,损害其他业主利益;

(九)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第六十九条 物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业装饰装修、使用过程中有违反国家和本省有关规定以及管理规约行为的,应予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应在二十四小时内报告业主委员会和有关主管部门。有关主管部门在接到物业服务企业的报告后,应依法对违法行为予以制止或者处理。

第七十条 住宅和非住宅物业的业主,都要按规定缴交专项物业维修资金,非小区内单栋物业只有一个业主的除外。专项物业维修资金申请使用办法按照国务院住房和城乡建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定执行。

业主交存的物业专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

第七十一条 发生下列紧急情况时,物业服务企业应立即采取必要的应急处置措施,同时,向业主委员会报告,并按有关规定制定维修、更新方案:

(一)电梯、水泵故障影响正常使用的;

(二)消防设施损坏,公安机关消防机构出具整改通知书的;

(三)外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况,影响房屋使用和安全,经有资质的鉴定机构出具证明的。

前款规定涉及维修费用需要动用专项物业维修资金的,业主委员大会成立前,物业服务企业或业主代表(无物业管理的单栋)持有关材料,报市房管局审核后使用物业专项维修资金;成立业主大会的,物业服务企业持有关材料,向业主委员会提出列支物业专项维修资金计划,由业主委员会审核,报市房管局拨付。单笔金额超过5万元以上的应经具有相应资质的中介机构审价后,方可在物业专项维修资金中列支。

第七十二条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造时,相邻业主、物业使用人应予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应负责赔偿。

第六章 法律责任

第七十三条  违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管服务企业的,由房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第七十四条 建设单位未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在乡镇(街道、垦殖场)、或者未按规定提供有关资料的,市房管局责令其限期改正;逾期不改正的,处两千元以上一万元以下罚款。

第七十五条 建设单位、物业服务企业未按时将物业服务合同和临时管理规约报送备案的,市房管局责令其限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

第七十六条 建设单位未交存物业质量保修金的,市房管局责令其限期交存;逾期不交存的,处一万元以上五万元以下罚款,并足额交存。

第七十七条 物业服务企业不履行物业服务合同约定擅自停止服务的,市房管局责令其限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

第七十八条 物业服务合同终止后,物业服务企业拒不退出的,县房管局责令其限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款;情节严重的,列入从业黑名单,并记入企业信用档案。

第七十九条 物业服务企业的服务质量不符合服务合同约定和有关规定的,市房管局责令其限期改正;逾期不改正的,记入企业信用档案。

第八十条 擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,市房管局责令其限期改正,并对个人和单位分别处以一千以上一万元以下、五万以上二十万元以下的罚款。所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第八十一条 业主、物业使用人有下列行为之一的,按照下列规定给予处罚;给他人造成损失的,责任人应当依法予以赔偿:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的,市城乡建设主管部门责令其限期改正,并处五万元以上十万元以下罚款;

(二)违法搭建建筑物、构筑物的,市城乡建设主管部门责令其停止建设;尚可采取改正措施消除影响的,限期改正;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,并处违法搭建建筑物、构筑物造价百分之十以下罚款;

(三)破坏或者擅自改变房屋外观的,市城乡建设主管部门责令其限期改正,恢复原状;逾期不改正、恢复原状的,处一千元以上一万元以下罚款;情节严重的,处一万元以上十万元以下罚款;

(四)擅自改变物业使用性质的,市房管局责令其限期改正,恢复原状;逾期不改正、恢复原状的,处一万元以上五万元以下罚款。

第八十二条 市房管局、乡镇(街道、垦殖场)以及相关部门的工作人员违反本细则,有下列情形之一的,由上级行政机关或者主管部门责令改正,并依纪给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按照本细则规定筹备、组织成立业主委员会的;

(二)未按照本细则规定履行监督检查职责的;

(三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成后果的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第八十三条 违反本细则规定的其他行为,法律、法规已有法律责任规定的,适用其规定。

第七章 附则

第八十四条 本细则下列用语的含义:

(一)专有部分,是指在构造上、利用上具有独立性,能够明确区分、可以排他使用,能够登记成为特定业主所有权的客体;

(二)共用部位,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

(三)共用设施设备,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;

(四)房屋承重结构,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架等。

第八十五条 本细则由市房管局负责解释。

第八十六条 本细则从发文之日起施行。

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